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| Stichwort | English | Beschreibung |
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| Stillschweigender Maklervertrag | implied brokerage agreement | Der stillschweigende Abschluss eines Maklervertrages ist in der Praxis sehr häufig. Solche sogenannten konkludenten Vertragsschlüsse sind im modernen Wirtschaftsverkehr weit verbreitet und aus dem täglichen Leben nicht wegzudenken. Definition: Ein konkludenter Vertragsschluss liegt vor, wenn ein Angebot durch entsprechendes Verhalten oder eine schlüssige Handlung angenommen wird. Eine solche liegt vor beim Angebot von Waren oder Dienstleistungen gegen Entgelt. Beispiele: das Entnehmen von Ware aus dem Regal eines Supermarktes, das Einsteigen in ein öffentliches Verkehrsmittel. Beiden Situationen ist eines gemeinsam: Die Ware bzw. die Fahrt werden entgeltlich angeboten. Die Ware ist mit einer Preisauszeichnung versehen, vor dem Bahnsteig oder der Haltestelle findet sich ein Fahrkartenautomat. Doch selbst wenn das Preisschild einmal fehlt oder der Fahrkartenautomat nicht gleich zu sehen ist, weiß jeder, dass diese Leistungen nicht unentgeltlich sind. Das Verhalten wird also als Einverständnis mit dem Preis gewertet. Der Nutzer hat das Angebot durch sein Verhalten angenommen. Der Kaufvertrag bzw. der Beförderungsvertrag ist stillschweigend abgeschlossen worden. Anders ist die Situation beim Makler. Durch seine Stellung zwischen Anbieter und Nachfrager steht für denjenigen, der mit ihm Kontakt aufnimmt, nicht von vornherein fest, dass gerade er durch eine telefonische Anfrage und die Mitteilung des Maklers dessen später provisionspflichtiger Auftraggeber wird. Er kann, bis zur Mitteilung des Gegenteils, davon ausgehen, dass der jeweils andere Kunde bereits zur Zahlung der Provision verpflichtet ist. Folge: Nimmt der Anrufer die Mitteilung des Maklers über das Objekt schweigend entgegen, liegt darin nicht das Einverständnis mit einer Provisionsforderung. Ein Maklervertrag kommt nicht zustande. Der Kunde weiß vor der Entgegennahme der Information nicht, dass diese Leistung nur entgeltlich erbracht wird. Er hat also nicht die Möglichkeit, darüber zu entscheiden, ob er unter diesen Umständen die Leistung annehmen will (vgl. BGH NJW-RR 1987,173). Ergebnis: Der Makler muss vor Erbringung der Nachweisleistung seine Provisionsforderung unmissverständlich nennen. Dies kann schriftlich, z.B. im Exposé oder, notfalls beweisbar, mündlich erfolgen. Beispiel: Bei Abschluss des Kaufvertrages zahlt der Käufer an uns, die Firma XY-Immobilien, 7,14 Prozent Provision inklusive Mehrwertsteuer. Darin, und nur darin, liegt das Angebot des Maklers auf Abschluss eines Maklervertrages. Eine Nennung der Maklerprovision, die lediglich als Mitteilung verstanden werden kann, dass der Makler (von irgendjemand) Provision erhält, reicht nicht. Die Mitteilung der Provisionsforderung muss absolut unmissverständlich sein. Dadurch, dass der Leser oder Hörer in dem genannten Beispiel weiß, dass er die Provision zahlen muss, und zwar neben dem Kaufpreis und direkt an den Makler, verpflichtet er sich durch die Entgegennahme des Nachweises zu Provisionszahlung für den Fall, dass er später das Objekt erwirbt. Lehnt der Interessent jedoch die Provisionsforderung ab, nachdem er davon erfährt, kann der Makler keine weiteren provisionspflichtigen Leistungen erbringen. Er erlangt keinen Provisionsanspruch. Die Provisionsforderung des Maklers kann mündlich oder schriftlich mitgeteilt werden, z. B. im Exposé. Bei der mündlichen Mitteilung hat es der Makler in der Hand, die Reihenfolge einzuhalten: erst die Provisionsforderung, dann die Information. Bei der Mitteilung durch das Exposé empfiehlt sich dasselbe (vgl. BGH NJW 1967, 1365): Das Exposé schildert das Objekt nach seinen Eigenschaften, nennt aber nicht die genaue Lage. Die Provisionsforderung wird als vom Käufer zu zahlen genannt. Lässt sich der Interessent daraufhin den Rest der Information geben, dann hat er den Nachweis im Wissen um seine Entgeltlichkeit angefordert. Der Maklervertrag ist konkludent zustande gekommen. Wird das Objekt in der Zeitung angeboten, so streiten bei einer Fließanzeige die Kosten für jedes Wort mit der unbedingt erforderlichen Deutlichkeit. Beispiel: Bei Kolonnenanzeigen könnte die erste Zeile lauten: "Wir bieten an, provisionspflichtig für den Käufer". |
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